De ouderdomsclausule in de koopovereenkomst van een woning
Een must-read voor huizen(ver)kopers!
Wat is een ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst van een woning is een veelvoorkomende clausule die de koper informeert over de leeftijd en daarmee samenhangende gebreken van de woning. Met deze clausule beoogt de verkoper zijn aansprakelijkheid voor gebreken die voortvloeien uit de ouderdom van het huis zoveel mogelijk te beperken.
Vooral bij oudere woningen, waar gebreken door slijtage of verouderde bouwmaterialen te verwachten zijn, is deze clausule relevant. Bij woningen vanaf 20 jaar en ouder wordt de ouderdomsclausule vaak (aan het einde van de koopovereenkomst) toegevoegd. In de praktijk wordt vaak bepaald dat de koper bekend is met het feit dat de woning gebreken kan vertonen en dat deze gebreken niet aan de verkoper kunnen worden toegerekend. Veelal worden mogelijke gebreken specifiek in de ouderdomsclausule benoemd. Een voorbeeld van een ouderdomsclausule is de volgende clausule:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de verkochte woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor de kwaliteit van funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de rioleringen en/of de afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor en zwam etc.). Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van deze koopovereenkomst [= de normaal gebruik-garantie] omschreven woongebruik.”
Let wel, dit is maar een voorbeeld. In de praktijk komen verschillende versies van de ouderdomsclausule voor. Het is uiteindelijk aan de rechter om de tekst van de clausule en de wederzijdse bedoelingen van koper en verkoper uit te leggen.
Jurisprudentie en zorgplicht rondom ouderdomsclausule in de koopovereenkomst
Recente uitspraken bevestigen dat de ouderdomsclausule de aansprakelijkheid van de verkoper kan beperken, maar niet geheel uitsluit. De Hoge Raad heeft in diverse arresten benadrukt dat een ouderdomsclausule niet betekent dat de verkoper gevrijwaard is van iedere aansprakelijkheid. Een belangrijke uitspraak is het Veldhof/Redema-arrest 1 , waarin werd bepaald dat de ouderdomsclausule geen ‘carte blanche’ is voor de verkoper om geen enkele mededelingsplicht te hebben. De verkoper blijft verplicht om relevante gebreken, waarover hij redelijkerwijs op de hoogte is en die niet gemakkelijk door de koper te ontdekken zijn, mede te delen aan de koper.
In recente rechtspraak wordt eveneens vaak gekeken naar de formulering van de ouderdomsclausule en de specifieke omstandigheden van de zaak. Zo bevestigde de rechtbank Gelderland in een uitspraak uit 2022 2 dat wanneer de verkoper bewust een gebrek verzwijgt, de ouderdomsclausule hem niet vrijwaart van aansprakelijkheid. Ook heeft het gerechtshof Amsterdam 3 vastgesteld dat als de koper een professioneel onderzoek (zoals een bouwkundig rapport) heeft laten uitvoeren en hieruit blijkt dat de woning ernstig onderhoud vereist, de kans op aansprakelijkheid van de verkoper kleiner is.
Rol van de onderzoeksplicht van de koper
De onderzoeksplicht van de koper speelt een cruciale rol in het toepassen van de ouderdomsclausule. De koper kan zich niet zonder meer beroepen op een gebrek als deze een onderzoek had kunnen uitvoeren om mogelijke gebreken vast te stellen. Bij het afsluiten van de koopovereenkomst wordt van de koper een actieve houding verwacht: bijvoorbeeld door een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. De ouderdomsclausule kan dus niet alleen aansprakelijkheid van de verkoper beperken, maar onderstreept ook dat de koper zich bewust moet zijn van de risico's die een oudere woning met zich meebrengt.
Literatuur en ontwikkeling
In recente literatuur wordt gesteld dat de ouderdomsclausule steeds belangrijker wordt, vooral in de huidige woningmarkt waarin kopers soms onder druk staan om snel te beslissen. Van groot belang is dat er transparantie moet zijn over de betekenis en de reikwijdte van de ouderdomsclausule. Dit zou zowel in het belang van kopers als verkopers zijn om teleurstellingen en juridische conflicten te voorkomen. Het opstellen van een ouderdomsclausule is maatwerk.
Conclusie bij ouderdomsclausule in de koopovereenkomst
De ouderdomsclausule blijft een belangrijk instrument in koopovereenkomsten van oudere woningen, maar is niet onbeperkt toepasbaar. Jurisprudentie benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid van koper en verkoper: de koper heeft een onderzoeksplicht en de verkoper een mededelingsplicht. De clausule kan echter goed dienen om onduidelijkheid over ouderdomsgebreken te verminderen, mits beide partijen voldoende zijn geïnformeerd en zich bewust zijn van hun verplichtingen en rechten. Als u vragen heeft over de ouderdomsclausule ben ik graag bereid die voor u te beantwoorden.
Léon Kunzeler
1 Hoge Raad 10 januari 1992, NJ/1992/169.
2 Rechtbank Gelderland 7 december 2022 ECLI:NL:RBGEL:2022:6762.
3 Gerechtshof Amsterdam 19 juni 2018 ECLI:NL:GSAMS:2018:2043.