Het anti-speculatiebeding in de echtscheidingsprocedure

De woningmarkt in Nederland is oververhit. Een bestaande koopwoning was volgens cijfers van het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) in 2021 gemiddeld 15,2 procent duurder dan in 2020. Het CBS spreekt over de grootste prijsstijging na 2000. Omdat de vraag naar woningen vele malen groter is dan het aanbod en de hypotheekrente momenteel zeer laag staat, is de verwachting dat de woningprijzen voorlopig nog blijven stijgen. In veel echtscheidingen zorgt deze situatie voor problemen. Het is lastig om andere woonruimte te vinden nu de prijzen voor koopwoningen zo drastisch zijn gestegen en ook huurwoningen bepaald niet voor het oprapen liggen. Een ander probleem dat zich geregeld voordoet, is dat de waarde van de voormalige echtelijke woning dusdanig is gestegen dat het voor de gewezen echtgenoot, die de woning aan zichzelf wil toedelen, niet meer financieel haalbaar is om de ex-echtgenoot uit te kopen. In een recente casus die speelde bij de rechtbank Noord-Holland werd dit probleem opgelost door een zogenaamd "anti-speculatiebeding" te verbinden aan de levering van het aandeel van de man in de woning aan de vrouw.  

Wat is een anti-speculatiebeding

Een anti-speculatiebeding houdt in dat als de overnemende partij de woning binnen een bepaalde periode verkoopt aan een derde, de eventuele meeropbrengst van de woning met de ex-echtgenoot moet worden gedeeld. Het komt vaker voor dat partijen een dergelijk beding opnemen in hun echtscheidingsconvenant, maar als partijen er niet in slagen om in onderling overleg tot overeenstemming te komen over de toedeling van de woning en de voorwaarden waaronder deze toedeling plaatsvindt, en dus de rechter moet bepalen wat er na echtscheiding met de woning dient te gebeuren, is een anti-speculatiebeding niet gebruikelijk. In de zaak die speelde bij de rechtbank Noord-Holland oordeelde de rechter echter dat het opleggen van een anti-speculatiebeding in het kader van de verdeling van een woning mogelijk is indien de woning wordt toebedeeld tegen een niet-marktconforme waarde. 

In deze zaak wilde de vrouw graag met de kinderen in de voormalige echtelijke (koop-)woning blijven wonen. Omdat de man het belangrijk vond dat de vrouw en de kinderen na echtscheiding in de woning konden blijven wonen, was de man bereid de woning aan de vrouw toe te delen tegen een lagere waarde dan de woning in geval van verkoop vermoedelijk zou opbrengen, echter onder de voorwaarde dat als de vrouw de woning binnen vijf jaar na levering zou verkopen tegen een hogere prijs de man zal meedelen in de meerwaarde. De vrouw verzette zich tegen deze voorwaarde en stelde zich op het standpunt dat er geen wettelijke grondslag bestaat voor oplegging van een dergelijk anti-speculatiebeding. 

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelde dat die wettelijke grondslag wel degelijk bestaat. Volgens de rechtbank kan de wettelijke grondslag hiervoor worden gevonden in de redelijkheid en billijkheid die de rechtsrelatie tussen ex-echtgenoten mede beheerst. Wat redelijk en billijk is, is afhankelijk van alle feiten en de omstandigheden van het geval. Uit een arrest van het gerechtshof Den Haag van 14 februari 2017 leidt de rechtbank af dat het opnemen van een anti-speculatiebeding in het kader van de verdeling redelijk en billijk wordt geacht, indien één van de echtgenoten een bestanddeel krijgt toegedeeld tegen een waarde die lager is dan de waarde in het vrije economische verkeer. De rechtbank deelt het standpunt van de man dat het reëel is dat de woning in geval van verkoop aan een derde aanzienlijk meer zal opbrengen, zeker nu overbieden tegenwoordig eerder regel dan uitzondering is. Gezien de situatie acht de rechtbank het redelijk en billijk om een anti-speculatiebeding aan de toedeling van de woning aan de vrouw te verbinden. De rechtbank bepaalt vervolgens dat als de vrouw de woning binnen een periode van vijf jaar na levering aan een derde verkoopt, gehouden is een bepaald percentage (dat begint bij vijftig procent in het eerste jaar en ieder jaar met tien procent afneemt) van de meeropbrengst aan de man te voldoen. Indien de vrouw de woning na levering bijvoorbeeld binnen twee jaar aan een derde verkoopt voor een hoger bedrag dan waarvoor de woning aan haar is toebedeeld, is zij gehouden veertig procent van deze meeropbrengst aan de man te betalen. 

Vordering in de huidige woningmarkt

Een dergelijke vordering kan dus in de huidige oververhitte woningmarkt interessant zijn om in te stellen indien u bereid bent uw ex-partner tegemoet te komen indien deze graag na (echt)scheiding in de woning wil blijven wonen, maar u niet het risico wilt lopen dat uw ex-partner de woning na toedeling binnen een korte periode verkoopt aan een derde tegen een hoger bedrag. Let wel: een dergelijke vordering heeft volgens een niet gepubliceerde uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 21 maart 2018 geen kans van slagen indien de woning wordt toebedeeld tegen een marktconforme prijs.

Imke Vorbach