Stelselmatig te laat betaalde huur is grond voor ontbinding en ontruiming

Het is vaste rechtspraak dat een huurovereenkomst kan worden ontbonden wegens wanprestatie indien er sprake is van een huurachterstand van (tenminste) drie maanden. Maar wat nu als de huurder iedere maand aangemaand moet worden, omdat hij de huur te laat betaalt, maar deze huurder ervoor waakt dat de achterstand telkens minder blijft van drie maanden? Kan de verhuurder dan niet van een dergelijke huurder af? De laatste jaren oordelen rechters geregeld dat ook het structureel te laat betalen van de huur een reden kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. Ook als de huurder kort voor de zitting de gehele huurachterstand alsnog voldoet. 

Uitspraak rechtbank ontbinding huurovereenkomst

Recent is deze ontwikkeling weer bevestigd door de kantonrechter in Haarlem. In deze zaak vorderde de verhuurder van bedrijfsruimte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat de huurder al gedurende bijna een jaar niet correct aan zijn betalingsverplichting voldeed. Kort voor de mondelinge behandeling bij de kantonrechter voldeed de huurder alsnog een groot deel van zijn huurachterstand, waardoor er nog slechts sprake was van twee maanden achterstallige huur. De kantonrechter oordeelde dat er weliswaar geen sprake meer was van een onacceptabele huurachterstand, maar dat dat niet wegneemt dat huurder ernstig tekort is geschoten in zijn verplichting om de huur tijdig te betalen. Huurder moest vrijwel iedere maand aangemaand worden door de verhuurder. De (vrijwel) structurele te late betaling van de huur vormde naar het oordeel van de kantonrechter een ernstige tekortkoming (wanprestatie) die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 

Verweer huurder

Door de huurder werd nog ter verdediging gesteld dat de huur niet tijdig betaald kon worden vanwege een teruggelopen omzet als gevolg van de coronapandemie. Dit verweer werd door de kantonrechter gepasseerd, omdat de gestelde omzetdaling op geen enkele wijze door de huurder met cijfers was onderbouwd.

Structureel te laat betalen van de huur

Zoals reeds gesteld, is er de afgelopen jaren vaker door kantonrechters en gerechtshoven geoordeeld dat het structureel te laat betalen van de huur kan leiden tot ontbinding en ontruiming, ook in geval van de (ver)huur van woonruimte. Zo oordeelde het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden reeds op 15 oktober 2019 in een zaak waarbij de verhuurder talloze aanmaningen had verstuurd, herhaaldelijk deurwaarders had moeten inschakelen en zelfs al meerdere gerechtelijke procedures had gevoerd om de huur betaald te krijgen, dat een ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd was. Overigens was in deze zaak de verhuurder in eerste aanleg door de kantonrechter nog in het ongelijk gesteld. De hoogte van de huurachterstand (die op dat moment twee maanden bedroeg) rechtvaardigde volgens de kantonrechter geen ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder ging tegen deze uitspraak in hoger beroep en werd door het gerechtshof alsnog in het gelijk gesteld, terwijl de huurder op dat moment de achterstallige huur volledig had voldaan.

Kortom, indien u als verhuurder wordt geconfronteerd met een huurder die (vrijwel) maandelijks te laat aan zijn huurbetalingsverplichting voldoet en pas na daartoe door u te zijn aangemaand tot (te late) betaling overgaat en u geen verbetering verwacht ten aanzien van de betalingsmoraal van de huurder, kan het voor u als verhuurder interessant zijn om in rechte ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Of deze vordering vervolgens zal worden toegewezen, is uiteraard afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. 

Imke Vorbach