Hoge Raad: Huurverhoging met opslagbeding van 3% bovenop CPI toegestaan

Uitspraak over huurverhoging en opslagbeding

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over de huurverhoging in de vrije huursector (1). De vraag was of een huurprijswijziging waarbij de jaarlijkse verhoging bestaat uit de consumentenprijsindex (CPI) plus een op-slagbeding van maximaal 3% als oneerlijk moet worden beschouwd volgens Richtlijn 93/13/EEG.

In de afgelopen jaren hebben meerdere kantonrechters geoordeeld dat een dergelijk op-slagbeding mogelijk in strijd is met deze richtlijn. Dit zorgde voor onzekerheid bij zowel verhuurders als huurders. De Hoge Raad heeft nu bepaald dat een huurverhoging op basis van CPI + 3% in principe is toegestaan, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden die het beding onredelijk maken.

Splitsing van de huurprijswijziging

De Hoge Raad benadrukt dat een huurverhoging die bestaat uit zowel een indexatiebeding als een opslagbeding, moet worden beoordeeld als twee aparte onderdelen van de huurovereenkomst:

• Indexatiebeding: Compenseert voor inflatie door de huur aan te passen op basis van de CPI.
• Opslagbeding: Zorgt voor een extra huurverhoging (maximaal 3%) om kostenstijgingen en waardeveranderingen van de woning op te vangen.

Beoordeling van het opslagbeding

Volgens de Hoge Raad is een opslagbeding van 3% bovenop de CPI niet automatisch oneerlijk. Een verhuurder heeft een gerechtvaardigd belang bij een huurverhoging, mits:

• De methode van huurprijswijziging vooraf duidelijk is voor de huurder.
• De verhoging redelijk is en aansluit bij kostenstijgingen en de waardestijging van de woning.

Toch kan in specifieke gevallen een opslagbeding onredelijk zijn, bijvoorbeeld als de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst onvoldoende is geïnformeerd over de gevolgen van de huurverhoging.

Toelaatbaarheid van een opslagbeding bij huurprijsverhoging

Als een rechter in een individueel geval oordeelt dat een opslagbeding oneerlijk is, worden de op basis daarvan doorgevoerde huurverhogingen als nietig beschouwd. Dit betekent dat de huurder te veel betaalde huur kan terugvorderen.

Bij een huurachterstand mag de rechter het bedrag van de te veel betaalde huurverhoging niet automatisch verrekenen met de openstaande huur. De huurder moet hier zelf expliciet een verzoek voor indienen. Daarnaast moet de rechter bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst beoordelen of de huurachterstand ernstig genoeg is, rekening houdend met eventuele te veel betaalde huur.

Conclusie

De uitspraak van de Hoge Raad biedt duidelijkheid over de rechtmatigheid van een huurverhoging met een opslagbeding van 3% bovenop de CPI in de vrije huursector. In de meeste gevallen is een huurprijswijziging toegestaan, zolang deze transparant is en de huurder vooraf goed geïnformeerd wordt over de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs.

Imke Vorbach

(1) https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2024:1780