Eigenrichting: Mag je als verhuurder de sloten vervangen?

Inleiding

De Hoge Raad heeft op 15 maart 2024 een uitspraak gedaan in een zaak waarin een huurder van bedrijfsruimte vanaf januari 2019 was gestopt met het betalen van huur en vervolgens enkele maanden later, begin mei 2019, de gehuurde bedrijfsruimte heeft verlaten. Daarna heeft de huurder aan de verhuurder gevraagd om de gehuurde bedrijfsruimte op te ruimen, schoon te maken en om de sleutels in te leveren; vervolgens heeft de verhuurder de sloten vervangen. Op 10 juli 2019 heeft de verhuurder aan de huurder laten weten dat hij geen aanleiding ziet om de huurder nog langer het huurgenot te verschaffen: de huurder was immers al vertrokken en had een aanzienlijke huurachterstand. Daar was de huurder het niet mee eens. De huurder was van mening dat de verhuurder tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De verhuurder vordert bij de rechter de betaling van de huur totdat hij de bedrijfsruimte weer aan een derde heeft verhuurd. De huurder op zijn beurt vraagt aan de rechter om te verklaren voor recht dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld: de verhuurder heeft namelijk het huurgenot aan de huurder ontnomen door aan te dringen op ontruiming, afgifte van de sleutels te verlangen en de sloten te vervangen terwijl de huurovereenkomst nog gewoon liep.

Wat zegt de Hoge Raad?

De Hoge Raad komt allereerst tot de constatering dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is als bedoeld in de wet (artikel 6:261 BW). Dat betekent, aldus de Hoge Raad, dat de regel dat als één van de partijen zijn verbintenis uit de overeenkomst niet nakomt, de andere partij bij die overeenkomst bevoegd is om zijn daartegenover staande verplichtingen op te schorten (artikel 6:262 lid 2 BW), ook gewoon geldt bij een huurovereenkomst. Bij een huurovereenkomst zijn de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en de verplichting tot betaling van de huur anderzijds tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van de wet (artikel 6:262 lid 1 BW). Dat betekent dat de bevoegdheid van de verhuurder om zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot op te schorten (bijvoorbeeld door het vervangen van de sleutels) ook van toepassing kan zijn op een huurovereenkomst. En dat betekent in dat geval dus ook dat de sloten mogen worden vervangen.

Maar let op

Uit deze uitspraak van de Hoge Raad kan niet zomaar de conclusie worden getrokken dat de verhuurder bij het niet (tijdig) betalen van de huur altijd bevoegd zou zijn om de sloten te vervangen. De uitspraak van de Hoge Raad heeft betrekking op een specifiek geval waarin de huurder was opgehouden om de huur te betalen en hij de gehuurde bedrijfsruimte ook al had verlaten en de sleutels had ingeleverd. Pas daarna had de verhuurder de sloten vervangen. Verder betrof het in deze zaak een huurovereenkomst bedrijfsruimte. Hoewel de Hoge Raad in zijn uitspraak niet spreekt over huurovereenkomsten woonruimte, lijkt het mij uiterst risicovol als de verhuurder bij een huurovereenkomst woonruimte bij een aanzienlijke huurachterstand ook zou besluiten om de sloten te vervangen en de huurder de toegang te ontzeggen. Kortom, eigenrichting door het vervangen van de sloten is in een enkel geval onder omstandigheden bij verhuur van bedrijfsruimte toegestaan; bij verhuur van woonruimte is dat evenwel sterk af te raden.

Voordat u als verhuurder tot actie overgaat is het te allen tijde raadzaam om u van tevoren goed te laten voorlichten over de mogelijkheden en risico’s.

Léon Kunzeler