De overheid die privaatrechtelijk handelt: de Didam uitspraak en haar gevolgen

Voor alle privaatrechtelijke handelingen van overheden heeft het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) ingrijpende gevolgen gehad. Tegelijk heeft deze uitspraak echter ook vele nieuwe vragen doen rijzen waar in latere uitspraken antwoorden op werden gegeven. Toch zijn nog tal van vragen die niet werden beantwoord. Tijd dus voor een samenvatting van de stand van zaken op dit moment.

Wat wordt bedoeld met de Didam uitspraak?

Beginnend bij het begin: in het Didam arrest heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat een gemeente een vastgoed-object dat zij in eigendom heeft, niet een-op-een aan een projectontwikkelaar mag verkopen, als de verwachting bestaat dat er voor dat vastgoed meerdere potentiële gegadigden zijn. De reden: strijd met het gelijkheidsbeginsel.

Het gelijkheidsbeginsel

Het gelijkheidsbeginsel is een van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Deze algemene beginselen geven normen die gelden voor alle publiekrechtelijke handelingen van de overheid. Voor privaatrechtelijke rechtshandelingen (zoals bij een verkoopovereenkomst) gold dat deze niet in strijd mogen zijn met regels van publiekrecht, maar de Hoge Raad heeft nu expliciet gezegd dat het gelijkheidsbeginsel nadrukkelijk van toepassing is op privaatrechtelijk handelen.

Gevolgen voor de praktijk

De Hoge Raad heeft in de Didam uitspraak meteen regels gegeven die door de overheid moeten worden gevolgd in geval van verkoop. Er moet een afdoende openbaarmaking vooraf zijn en de koper dient te worden geselecteerd op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, tenzij al bij voorbaat vast staat dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Voldoet de gemeente niet aan deze regels, is het gevolg dat een gesloten overeenkomst vernietigbaar is.

Maar hoe zit het met andere rechtshandelingen dan verkoop? Deze en andere vragen zijn gerezen als gevolg van de Didam uitspraak. Enkele vragen werden inmiddels al beantwoord.

Andere overeenkomsten

De Didam uitspraak geldt ook voor pachtovereenkomsten (ECLI:NL:RBNHO:2023:739), overeenkomsten van bruikleen (ECLI:NL:RBOVE:2023:1477), verhuur (ECLI:NL:RBNHO:2022:7046) en grondruil (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962).

Terugwerkende kracht

Of de Didam uitspraak ook gevolgen heeft voor reeds gesloten gevallen, is niet met zekerheid te zeggen. Er zijn wisselende uitspraken op dit punt en dat maakt dat partijen niet zomaar op reeds gemaakte afspraken kunnen vertrouwen.

Ook andere vragen blijven nog onbeantwoord zoals de vraag of ook andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur zoals het vertrouwensbeginsel of het zorgvuldigheidsbeginsel, doorwerken in transacties van de overheid. Het laatste woord over de gevolgen van het Didam arrest is kortom zeker nog niet gezegd, wordt dus vervolgd.

Mat Muijres