Het beroep op een financieringsvoorbehoud: het blijft oppassen

Als u op zoek bent naar een woning wilt u graag niet eerder aan de koopovereenkomst vastzitten dan nadat u heel zeker weet dat u de koopprijs ook daadwerkelijk kunt betalen. Als u nog niet zeker weet of u de koopsom gefinancierd kunt krijgen, is het raadzaam om in de koopovereenkomst een zogenaamd financieringsvoorbehoud op te laten nemen. Het financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde. Een financieringsvoorbehoud is bijvoorbeeld opgenomen in de model-koopovereenkomst (2020) zoals die door NVM-Makelaars wordt gehanteerd. In dit model is het volgende financieringsvoorbehoud opgenomen:

artikel 16 Ontbindende voorwaarden.
16.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a.(…..);
b. op ................ koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van zegge .............. EURO geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan ... zegge ..., of een rentepercentage niet hoger dan ..., bij de volgende hypotheekvorm:
c. op ... koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.
16.2. (…..).
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. In aanvulling hierop / in afwijking hiervan*komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

Financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst


Het opnemen van een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst zorgt ervoor dat u met een gerust hart een koopovereenkomst kunt sluiten terwijl u op het moment van ondertekenen nog niet zeker weet of u de koopsom gefinancierd kunt krijgen. Vanuit het perspectief van de verkoper bezien is het opnemen van een financieringsvoorbehoud natuurlijk minder prettig. Als de koper een beroep doet op het financieringsvoorbehoud kan de verkoper als het ware weer opnieuw beginnen: de koopovereenkomst wordt met het inroepen van het financieringsvoorbehoud ontbonden en beide partijen zijn over en weer bevrijd van de in de koopovereenkomst opgenomen verplichtingen. 

Rechtsgeldigheid van het financieringsvoorbehoud

De verkoper zal bij een beroep op het financieringsvoorbehoud om die reden met een kritisch oog beoordelen of het beroep op dit voorbehoud door de koper wel rechtsgeldig is: heeft de koper voldaan aan alle voorwaarden? Zo neen, dan schiet de koper toerekenbaar tekort in de nakoming van de koopovereenkomst en zal de verkoper in de regel een beroep kunnen doen op het in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding. Dit beding bepaalt dat de koper in dit geval een boete verschuldigd is van (veelal) 10% van de koopsom. Dat kan dus aardig in de papieren lopen. Het is voor de koper zaak om goed uit te zoeken of hij aan alle voorwaarden voldoet alvorens een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Dat dit in de praktijk nog vaak fout gaat blijkt uit het volgende voorbeeld.

In de zaak die leidde tot het vonnis van de Rechtbank Den Haag 23 maart 2022 ging het om een koper die op 17 juni 2020 voor een bedrag van € 765.000,00 een perceel grond met daarop woning had gekocht. In de koopovereenkomst was een financieringsvoorbehoud opgenomen. Op 24 augustus 2020 stuurde de koper een e-mail naar de verkoper, zijn makelaar en de notaris met de volgende inhoud:

Allen,

Het is met veel spijt dat wij u moeten meedelen dat wij ons moeten beroepen op artikel 15 van de koopovereenkomst. Zoals u in bijgaande brief van de Rabobank kunt lezen heeft de bank onze aanvraag voor een hypothecaire lening afgewezen. Momenteel zijn wij nog bezig met alternatieven, maar evident is dat de deadline van 26 augustus niet door ons gehaald zal worden. Wij betreuren [dat, toevoeging rechtbank], maar begrijpen dat het huis opnieuw te koop gezet zal worden.”.

Aan deze e-mail was een kopie gehecht van een niet ondertekende brief van de Rabobank waarin stond vermeld:

U heeft bij Rabobank Bollenstreek een aanvraag ingediend voor een financiering voor de aankoop en verbouwing van [adres] , [postcode] in [plaats].

Op basis van de beschikbare informatie en documenten is uw aanvraag voor een hypothecaire financiering afgewezen omdat de aanvraag niet voldoet aan de door ons gestelde voorwaarden en normen.

Het vastgestelde inkomen is niet toereikend om de financiering zoals bedoeld in de koopovereenkomst te kunnen voldoen”.

De verkoper nam hier geen genoegen mee. Hij stapte naar de rechtbank met de vordering om koper te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 76.500,00, een boete gelijk aan 10% van de koopsom. 

Financieringsvoorbehoud voldoende gedocumenteerd

De kern van het geschil was de vraag of het door de koper gedane beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende gedocumenteerd was in de zin van de koopovereenkomst. Koper en verkoper waren het erover eens dat de bedoeling van de documentatieplicht was om verkoper in staat te stellen te controleren of koper had voldaan aan de inspanningsverplichting om de financiering voor aankoop van de woning rond te krijgen. Verkoper was van mening dat hij niet in staat was om te kunnen beoordelen of koper aan zijn inspanningsverplichting had voldaan. Om te kunnen controleren of koper een reële aanvraag heeft gedaan, had ten minste het bedrag van de hypotheekaanvraag in de afwijzing opgenomen moeten zijn. Voorts heeft koper verkoper geen kopie van de hypotheekaanvraag verstrekt.

Het vonnis van de rechtbank

De rechtbank stelt in haar vonnis voorop dat in de koopovereenkomst opgenomen verplichting om een kopie van de hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing te overleggen is geformuleerd als een harde verplichting waaraan koper moet voldoen. Als daaraan niet is voldaan, is er sprake van een tekortkoming. De rechtbank komt tot het oordeel dat koper niet aan de op hem rustende documentatieplicht heeft voldaan. Verkoper was daardoor niet in staat om te beoordelen of koper heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen voor de aankoop van de woning. Dat betekent dat koper geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. De koper moet de boete van € 76.500,00 aan de verkoper betalen.

De koper was verder nog van mening dat de boete van € 76.500,00 disproportioneel was. Hij was van mening dat de rechter de boete diende te matigen. Met dit verweer maakte de rechter korte metten:

De rechter dient die matigingsbevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, r.o. 5.3). Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging (MvA II, Parl. Gesch. 6, p. 325)”.

Daar komt nog bij, aldus de rechtbank, “ dat het overeengekomen boetebeding een gebruikelijk beding is in koopovereenkomsten voor woningen. Ook de hoogte van de boete – 10% van de koopsom – is gebruikelijk. De boete geldt bovendien voor beide partijen; indien één partij de koopovereenkomst niet nakomt, is de andere partij de boete verschuldigd“.

Communicatie en afspraken

Kort gezegd, de koper haalt bakzeil. Het is dus zaak dat de koper een beroep op een financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd doet met inachtneming van de in de koopovereenkomst gemaakte afspraken. Voor de verkoper kan het interessant zijn om het beroep van de koper op het financieringsvoorbehoud kritisch tegen het licht te houden. Als u hier vragen over heeft, staan wij u graag bij.

Léon Kunzeler