Beperkte vrijheid van overheid bij vastgoedtransacties

Bij de verkoop van onroerende zaken gold tot voor kort als uitgangspunt dat ook voor de overheid net zoals voor eenieder, contractsvrijheid bestaat. Dat uitgangspunt geldt echter niet meer onbeperkt door de uitspraak die de Hoge Raad op 26 november 2021 heeft gedaan in wat sedertdien de “Didam” uitspraak wordt genoemd.

Uitvoering van privaatrechtelijke overeenkomsten

De overheid is volgens de Hoge Raad namelijk verplicht om bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zich te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder aan het gelijkheidsbeginsel. Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat de gemeente die een perceel of pand wil verkopen ervoor moet zorgen dat er gelijke kansen worden geboden aan alle (potentiële) gegadigden. Dat vereist dat er een selectieprocedure wordt gevolgd waarbij sprake is van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Deze eis geldt alleen niet in het geval er slechts één serieuze kandidaat is.

Veel vragen na uitspraak

De uitspraak van de Hoge Raad laat nog veel vragen open. Enkele van deze vragen werden inmiddels ook al beantwoord zoals de vraag of de uitspraak niet alleen geldt voor verkoopovereenkomsten maar ook voor andere vastgoedtransacties. Het antwoord op deze vraag is ja. Een andere belangrijke vraag werd door de rechtbank Midden-Nederland op 18 maart 2022 beantwoord. Dat was de vraag of ook overeenkomsten die werden gesloten vóór de Didam uitspraak, en met die uitspraak in strijd zijn, aangetast kunnen worden. De rechtbank vond dat dit inderdaad mogelijk is.

Het is zowel voor overheden als marktpartijen in de vastgoedpraktijk van belang om rekening te houden met deze uitspraak en met de uitspraken die nog zullen volgen. 

Mat Muijres