Waarschuwingsplicht aannemer

Soms wel en soms niet

Op 25 november 2022 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de waarschuwingsplicht van de aannemer. De vraag die aan de Hoge Raad werd voorgelegd is of de waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW ook geldt voor het vereist zijn van een omgevingsvergunning.

Uitvoeren van de overeenkomst

In artikel 7:754 BW is bepaald dat de aannemer bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst van aanneming verplicht is om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze onjuistheden kende of behoorde te kennen. Diezelfde waarschuwingsplicht geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken van de opdrachtgever. Deze waarschuwingsplicht geldt niet alleen bij het aangaan van de overeenkomst maar ook tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Zo is de aannemer onder meer verplicht om te waarschuwen voor eventuele fouten of gebreken in het bestek of de bouwtekeningen van de opdrachtgever. Datzelfde geldt onder meer ook voor voorgeschreven materiaal dat voor de uitvoering van het werk ondeugdelijk blijkt te zijn.

Omgevingsvergunning

In de zaak die aan de Hoge Raad was voorgelegd ging het om de uitbreiding van een dakterras. De opdrachtgever had met de aannemer een overeenkomst gesloten voor het realiseren van een draagconstructie op het bestaande dakterras voor het plaatsen van een jacuzzi, het maken van een overkapping en hekwerk en de plaatsing van houten vloeronderdelen. Nadat het werk door de aannemer is opgeleverd blijkt dat er een omgevingsvergunning is vereist. De overkapping en het hekwerk moet door de opdrachtgever worden verwijderd omdat de gemeente niet bereid is om aan een legalisatie medewerking te verlenen. De opdrachtgever besluit om de aannemer aansprakelijk te stellen. De opdrachtgever wil schadevergoeding betaald zien alsmede de kosten die hij moet maken voor de verwijdering van de overkapping en het hekwerk.

Uitspraak rechtbank 

De rechtbank beslist in eerste instantie dat het aanvragen van een omgevingsvergunning geen onderdeel uitmaakte van de overeenkomst. Er was, aldus de rechtbank, tussen partijen de afspraak gemaakt dat voor de uitvoering van de werkzaamheden geen omgevingsvergunning noodzakelijk was. Dat betekent dat de opdrachtgever het risico heeft aanvaard voor het geval achteraf mocht blijken dat er wél een omgevingsvergunning vereist is.

Wettelijke waarschuwingsplicht

In hoger beroep stelt de opdrachtgever dat de aannemer hem had moeten waarschuwen. De aannemer had erop bedacht moeten zijn dat voor de uitvoering van deze werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist was. Het gerechtshof is het niet met de opdrachtgever eens. Volgens het gerechtshof is de wettelijke waarschuwingsplicht van de aannemer, zoals opgenomen in artikel 7:754 BW, niet geschreven voor dit geval. De wettelijke waarschuwingsplicht heeft betrekking op onjuistheden in de opdracht. En het aanvragen van een omgevingsvergunning maakte in dit geval geen onderdeel uit van de overeenkomst. De waarschuwingsplicht kan volgens het gerechtshof in dit geval ook niet worden gebaseerd op de aanvullende redelijkheid en billijkheid.

Werkzaamheden die in de opdracht zijn afgesproken

De Hoge Raad is het met het gerechtshof eens. De aannemer is in beginsel niet verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen als hij weet of behoort te weten dat voor de uitvoering van het werk een omgevingsvergunning nodig is. De wettelijke waarschuwingsplicht ziet, aldus de Hoge Raad, op problemen bij de uitvoering van de werkzaamheden zoals die in de opdracht zijn afgesproken. En daar behoort de omgevingsvergunning niet toe. Let wel, dit betekent niet dat een aannemer nooit hoeft te waarschuwen als hij weet of behoort te weten dat een omgevingsvergunning vereist is. Het kan immers zo zijn dat partijen in de overeenkomst van aanneming de afspraak hebben gemaakt dat de aannemer (ook) verantwoordelijkheid draagt voor het verzorgen van de benodigde vergunningen. Het kan ook zijn dat de rechter in een voorkomend geval een andere afweging maakt en wel van mening is dat in dat specifieke geval de aannemer verplicht is om te waarschuwen voor het vereist zijn van een omgevingsvergunning. Dit zal afhangen van alle omstandigheden van het geval.  Maar de conclusie is wel gerechtvaardigd dat niet in algemene zin kan worden gezegd dat een aannemer altijd verplicht is om te waarschuwen voor het ontbreken van een omgevingsvergunning als hij weet of behoort te weten dat deze vergunning een vereiste is.

Léon Kunzeler