Wordt de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur afgeschaft?

Wetsvoorstel vaste huurcontracten

Enkele maanden geleden heeft de Tweede Kamer het “Wetsvoorstel vaste huurcontracten” aangenomen. Dit wetsvoorstel beoogt tijdelijke huurcontracten grotendeels af te schaffen. Op 14 november 2023 heeft ook de Eerste Kamer met dit wetsvoorstel ingestemd. Zodra de wet in werking treedt, worden de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te sluiten aanzienlijk beperkt. De verwachting is dat de wet op 1 juli 2024 in werking zal treden. Vandaar dat het verstandig is om alvast nader kennis te nemen van de op handen zijnde wijzigingen.

Huidige regeling

Sinds 1 juli 2016 is het verhuurders (in de vrije sector) toegestaan om zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar te verhuren en onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer) voor maximaal vijf jaar. Na afloop van de afgesproken periode eindigt de huurovereenkomst automatisch, al moet de verhuurder de huurder wel tijdig per aangetekende brief informeren over het einde van de huur. De huurder heeft in dat geval geen huurbescherming. De huur eindigt zonder tussenkomst van een rechter. Voor verhuurders heeft deze regeling als voordeel dat zij eerst kunnen “uitproberen” of een huurder zich als een goed huurder gedraagt, zonder meteen voor onbepaalde tijd aan de huurder vast te zitten. Een overlast veroorzakende huurder of een huurder die de huur niet betaalt, kan namelijk niet eenvoudig uit de woning worden gezet indien er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Uitgangspunt wordt huur voor onbepaalde tijd

Voor huurders heeft de huidige regeling echter vooral tot onzekerheid en prijsstijgingen geleid. Tijdelijke contracten zijn momenteel meer regel dan uitzondering geworden in de vrije sector en na afloop van de huurperiode wordt de woning vaak voor een hogere prijs aan een nieuwe huurder verhuurd. Nu de op 1 juli 2016 ingevoerde wetswijziging een ongewenst effect op de woningmarkt heeft gehad, wil de wetgever terug naar het “oude” uitgangspunt, waarbij huurovereenkomsten in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten, waardoor de huurovereenkomst niet meer zonder opzegging en zonder huurbescherming van rechtswege eindigt door het verstrijken van de overeengekomen huurperiode.

Uitzonderingen

Wordt het na inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten dan helemaal niet meer mogelijk om een woning of onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren? Jawel, voor bij Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) aangewezen categorieën is tijdelijke verhuur voor maximaal twee jaar na (vermoedelijk) 1 juli 2024 nog wel mogelijk. Het betreft de volgende categorieën:

Huurders die tijdelijk werken of studeren in een andere gemeente binnen Nederland of buitenlandse huurders die tijdelijk in Nederland werken of studeren;
Huurders die tijdelijk moeten verhuizen wegens renovatie of sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw;
Huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang;
Huurders met urgentie wegens een sociale noodsituatie, zoals bijvoorbeeld een (echt-)scheiding.

Nieuwe opzeggingsgrond

Er wordt ook een nieuwe opzeggingsgrond aan de bestaande zes opzeggingsgronden toegevoegd. De nieuwe wet bevat namelijk een nieuwe opzeggingsgrond voor samenwoners. Huiseigenaren die gaan samenwonen en om die reden hun woning tijdelijk, dat wil zeggen voor maximaal twee jaar, verhuren, kunnen de huurovereenkomst opzeggen als zij hun woning willen verkopen. Daarvoor gelden wel de volgende voorwaarden:

De verhuurder is een natuurlijk persoon en handelt dus niet vanuit een beroep of bedrijf;
De verhuurder is maximaal drie maanden vóór het sluiten van de huurovereenkomst een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangegaan;
De verhuurder heeft voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bij de gemeente gemeld dat de woning zal worden verhuurd onder de voorwaarde dat het huurcontract aan het einde van de looptijd mag worden beëindigd indien de verhuurder heeft besloten de woning te willen verkopen;
Deze opzeggingsgrond is niet eerder door de verhuurder ingeroepen.

Verruiming bestaande opzeggingsgrond

De bestaande opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” wordt in de nieuwe wet verruimd. Onder de huidige regeling wordt gebruik door een kind van de verhuurder niet als eigen gebruik gezien, maar in het wetsvoorstel mogen verhuurders de huur opzeggen indien zij expliciet in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de huur na afloop van de huurperiode kan worden opgezegd om de woning in gebruik te geven aan een kind of ouder van de verhuurder (bloed- of aanverwant in de eerste graad).

Overgangsrecht

Zoals al vermeld, treedt de nieuwe wet naar verwachting op 1 juli 2024 in werking. De nieuwe wet geldt niet voor lopende huurovereenkomsten, dus tot 1 juli 2024 is het nog mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar te sluiten die van rechtswege eindigt.

Imke Vorbach