Non-conformiteit bij aankoop perceel: geschikt voor normaal gebruik?

Bouwgrond of bouwrijpe grond?

Op 19 september 2023 stond bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch de vraag centraal of er sprake is van non-conformiteit indien de kopende partij een bouwkavel koopt en deze partij eerst bouwpuin uit de bovengrond moet afvoeren voordat hij kan beginnen met bouwen.^₁

De koper, in dit geval een besloten vennootschap, had via een makelaar interesse getoond in braakliggende grond die werd aangeboden als "bouwgrond ten behoeve van een bedrijfspand". De koopovereenkomst en leveringsakte waren gebaseerd op het NVM-model Bedrijfs-Onroerendgoed, waarin de term "as is, where is" werd gehanteerd.

De koper had geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om voorafgaand aan de levering de grond te inspecteren en ontdekte pas na de daadwerkelijke levering dat de bovengrond puin bevatte. Zij eiste vergoeding van de kosten voor bodemonderzoek en puinverwijdering van de verkoper. De rechter oordeelde in eerste aanleg dat het verkochte voldeed aan de koopovereenkomst, maar in hoger beroep vorderde de koper opnieuw haar schadeclaim op basis van non-conformiteit en dwaling.

Het gerechtshof beoordeelde de zaak met betrekking tot de uitleg van de koopovereenkomst en stelde vast dat de term "normaal gebruik" als bedoeld in art. 7:17 BW afhangt van gangbaar spraakgebruik ten tijde van de verkoop. Omdat de bestemming van de grond het beoogde gebruik niet belemmerde, oordeelde het hof dat het verkochte in zoverre aan de overeenkomst voldeed. De koper interpreteerde "bouwgrond" echter als bouwrijpe grond, maar het hof concludeerde dat deze verwachting niet expliciet was uitgesproken tijdens de onderhandelingen en dat de prijs niet automatisch duidde op bouwrijpe grond. Daarom werd non-conformiteit afgewezen.

De koper probeerde ook via dwaling schadevergoeding te verkrijgen, maar het hof oordeelde dat de onjuiste voorstelling van zaken in deze zaak niet te wijten was aan de verkoper, omdat de koper had nagelaten haar wens voor bouwrijpe grond kenbaar te maken.

Aanwezigheid puin in tuingrond?

In een eerdere zaak in 2019 oordeelde het gerechtshof ’s-Hertogenbosch al eens over de vraag of puin in de tuingrond van een perceel met daarop een woning non-conformiteit opleverde._² Ook in die zaak werd een beroep op non-conformiteit afgewezen, nu volgens het hof de aanwezigheid van puin in (een deel van) het perceel het normaal gebruik van de woning als woonhuis met tuin niet in de weg stond.

In die casus werd een beroep op dwaling echter wel gehonoreerd omdat de kopende partij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst uitdrukkelijk gevraagd had naar de aanwezigheid van puin in de tuin en daarmee aan de verkopende partij duidelijk maakte dat die kwestie voor hem een wezenlijk punt was. Volgens het gerechtshof had de verkoper de koper daarbij onjuist dan wel onvolledig geïnformeerd over de aanwezigheid van puin in de tuingrond, waardoor de koopovereenkomst niet ongewijzigd in stand kon blijven.

Bovenstaande conclusies benadrukken het belang van expliciete communicatie over de beoogde eigenschappen van het gekochte en het gebruik van eventuele inspectiemogelijkheden bij de risicoverdeling tussen koper en verkoper.

Bram Haanen

_{1) Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 september 2023 (ELCI:NL:GHSHE:2023:2977)
2) Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2023:2338)}